Szolgalmi jog (út-, vezeték-, vízjog) – mikor jön létre és hogyan szűnik meg?

A szolgalmi jog olyan jogintézmény, amely lehetővé teszi, hogy valaki más tulajdonában álló ingatlant meghatározott célra használjon. Leggyakrabban útépítés, átjárás, vezetékek elhelyezése vagy vízelvezetés kapcsán merül fel. A szolgalom célja, hogy biztosítsa az ingatlan rendeltetésszerű használatát akkor is, ha ehhez más ingatlan érintése szükséges.

Milyen típusai vannak a szolgalmi jognak?

A gyakorlatban három típussal találkozunk leggyakrabban:

Útszolgalom: átjárás vagy közlekedés biztosítása a szomszédos telken keresztül.
Vezetékszolgalom: közművezetékek (víz, gáz, áram, csatorna, távközlés) elhelyezése és karbantartása.
Vízszolgalom: vízelvezetés, vízátvezetés vagy öntözés céljából fennálló jogosultság.

Hogyan jön létre a szolgalmi jog?

A szolgalmi jog többféle módon is létrejöhet. Ezek a következők:

Szerződéssel: a felek megállapodása alapján jön létre, ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével.
Bírósági határozattal: ha a felek nem tudnak megegyezni, a bíróság a szükségesség alapján rendeli el.
Elbirtoklással: ha valaki hosszú időn át folyamatosan és jogszerűen gyakorolja a használatot.
Jogszabályi rendelkezéssel: bizonyos közművezetékek esetén kötelezően fennálló szolgalom jöhet létre.

A szolgalmi jog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba

A szolgalmi jog akkor válik harmadik személyek számára is érvényessé és kikényszeríthetővé, ha bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. A bejegyzés az uralkodó és a szolgáló telekhez is kapcsolódik.

Mire jogosít a szolgalmi jog?

az érintett ingatlan meghatározott célú használatára,
a szükséges karbantartási munkák elvégzésére,
az ingatlanra való belépésre annyiban, amennyiben az a szolgalom gyakorlásához elengedhetetlen.

A jogosult köteles a lehető legkisebb mértékben zavarni az ingatlan tulajdonosát, valamint köteles megtéríteni az esetlegesen okozott kárt.

Hogyan szűnik meg a szolgalmi jog?

A szolgalmi jog az alábbi esetekben szűnhet meg:

ha a szolgalom gyakorlása okafogyottá válik (például új út épül és az átjárás már nem szükséges),
ha a felek közös megegyezéssel megszüntetik,
elbirtoklás folytán, ha a jogosult hosszú időn át nem gyakorolja,
bírósági határozattal, ha a szolgalom fenntartása aránytalan terhet jelent.

Szükséges-e kártalanítás?

Bizonyos esetekben a szolgalom alapítása vagy fennállása kártalanítási kötelezettséggel járhat. Ez különösen útszolgalom vagy közművezetékek elhelyezése esetén merül fel.

Gyakori kérdések

Kötelezhető-e valaki arra, hogy szolgalmat tűrjön?

Igen. Ha az ingatlan másként nem használható rendeltetésszerűen, a bíróság kötelezheti a tulajdonost szolgalom tűrésére.

Szükséges ügyvéd szolgalmi szerződéshez?

Igen. Ingatlanon fennálló jogot érintő szerződést csak ügyvéd vagy közjegyző készíthet és ellenjegyezhet.

Megtagadható-e a szolgalmi jog bejegyzése?

Nem. Ha a szolgalmi jog törvényen, bírói döntésen vagy érvényes szerződésen alapul, a földhivatal köteles bejegyezni.