A társasházak közös képviselőinek és az intézőbizottság elnökeinek ingatlan-nyilvántartási bejegyzése már nem csupán adminisztratív lehetőség, hanem jogszabályban meghatározott kötelezettség. Bár az új rendszerhez a jogalkotó hosszabb átmeneti időszakot biztosított, ennek vége közeledik: 2026. október 31. kiemelten fontos határidő a társasházak számára.

Azoknál a társasházaknál, ahol a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének nyilvántartásba vétele még nem történt meg, érdemes mielőbb megkezdeni a szükséges dokumentumok és közgyűlési döntések előkészítését. A bejegyzés ugyanis a későbbiekben alapvető szerepet játszik annak igazolásában, hogy ki jogosult a társasház képviseletére és ügyeinek intézésére.

Mit ír elő a szabályozás?

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény alapján a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke főszabály szerint akkor láthatja el a társasház ügyintézésével kapcsolatos feladatait, ha tisztségének keletkezését az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartásba, a társasház törzslapjára bejegyezte.

A nyilvántartás egyik legfontosabb célja, hogy egyértelműen és ellenőrizhető módon megállapítható legyen, ki jogosult az adott társasház képviseletére.

A szabályozás ugyanakkor átmeneti rendelkezést is tartalmaz. Ennek értelmében 2026. október 31. napjáig a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a nyilvántartásba vételtől függetlenül is elláthatja tevékenységét, ha az erre való jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolni tudja.

Mi történik 2026. október 31. után?

A 2026. október 31-i dátum azért különösen fontos, mert eddig tart a jogszabály által biztosított átmeneti időszak.

Ezért azoknak a társasházaknak, amelyeknél a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke még nem szerepel megfelelően az ingatlan-nyilvántartásban, célszerű még a határidő előtt rendezniük a helyzetet.

A bejegyzés hiánya később nem pusztán formai problémát jelenthet. A társasház képviseletében eljáró személynek számos élethelyzetben igazolnia kell, hogy jogosult a közösség nevében jognyilatkozatot tenni vagy szerződést kötni.

Miért fontos a közös képviselő földhivatali bejegyzése?

A nyilvántartásba vétel a gyakorlatban azt teszi egyértelművé, hogy ki jogosult a társasház törvényes képviseletére.

Ennek jelentősége messze túlmutat a földhivatali adminisztráción. A képviseleti jogosultság igazolására szükség lehet többek között:

• társasházi bankszámla megnyitásakor,
• a bankszámla feletti rendelkezés során,
• közmű- és más szolgáltatói szerződések megkötésekor,
• kivitelezési vagy megbízási szerződések aláírásakor,
• pályázatok benyújtásakor,
• hatósági ügyintézés során,
• valamint bírósági eljárásokban.

A határidő lejártát követően ezért komoly gyakorlati problémákat okozhat, ha a társasház képviseletére jogosult személy nyilvántartási helyzete nincs megfelelően rendezve.

Szükség lehet közgyűlési döntésre

A bejegyzési eljárás egyik alapvető dokumentuma a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének megválasztásáról szóló közgyűlési döntés.

Ha a társasház rendelkezésére álló korábbi dokumentáció nem felel meg az ingatlan-nyilvántartási eljárás követelményeinek, szükség lehet a közgyűlés összehívására és megfelelő tartalmú új határozat meghozatalára.

A közgyűlés dönthet új közös képviselő megválasztásáról, illetve a már hivatalban lévő közös képviselő megbízatásával kapcsolatos szükséges kérdésekről.

Mit kell tartalmaznia a közgyűlési határozatnak?

A földhivatali eljáráshoz nem elegendő pusztán annak rögzítése, hogy a társasház kit választott közös képviselőnek. A dokumentációnak az ingatlan-nyilvántartási követelményeknek is meg kell felelnie.

A szükséges iratokban többek között szerepelhet:

• a közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési döntés,
• a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének neve és lakóhelye,
• jogi személy közös képviselő esetén a szervezet neve, székhelye és nyilvántartási adatai,
• a tisztség keletkezésének és adott esetben megszűnésének időpontja,
• a szükséges elektronikus elérhetőségek,
• a társasházközösség pontos megnevezése,
• valamint a társasház törzslapjának helyrajzi száma.

A pontos adattartalom meghatározásakor mindig az adott társasház dokumentációját és a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot kell megvizsgálni.

Milyen formai követelményekre kell figyelni?

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban az okiratok tartalma mellett azok formai megfelelősége is kiemelten fontos. Egy tartalmilag megfelelő közgyűlési döntés sem feltétlenül használható fel a bejegyzéshez, ha az okirat nem felel meg a vonatkozó előírásoknak.

Különösen fontos lehet:

• az aláíró személyek pontos azonosíthatósága,
• annak feltüntetése, hogy az egyes személyek milyen minőségben írták alá az okiratot,
• a megfelelő aláírási rend,
• valamint a bejegyzéshez szükséges megfelelő nyilatkozatok megléte.

A közgyűlési jegyzőkönyv elkészítésekor szintén figyelni kell a társasházi törvényben előírt alaki követelmények betartására, így többek között a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyvet hitelesítő tulajdonostársak közreműködésére.

Miért szükséges az ügyvédi közreműködés?

A közös képviselő ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez megfelelő, a földhivatali eljárásban felhasználható okirat szükséges. Emiatt az ügyvédi közreműködés nem csupán a kérelem benyújtásánál, hanem már a dokumentáció előkészítésekor is fontos lehet.

Az ügyvéd ellenőrizheti többek között, hogy:

• a közgyűlési döntés tartalma megfelelő-e,
• rendelkezésre állnak-e a szükséges személyes és társasházi adatok,
• az okiratok megfelelnek-e az ingatlan-nyilvántartási követelményeknek,
• valamint szükség van-e további nyilatkozatra vagy új közgyűlési döntésre.

A hiányos vagy nem megfelelő dokumentáció nem feltétlenül jelenti azt, hogy a bejegyzés nem végezhető el, azonban ilyenkor először azt kell megvizsgálni, milyen iratok pótolhatók, illetve szükséges-e új határozat meghozatala.

Mennyibe kerül a közös képviselő bejegyzése?

A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke adatainak bejegyzésére, módosítására vagy törlésére irányuló eljárás esetén földhivatali igazgatási szolgáltatási díjat nem kell fizetni.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy az eljárás minden esetben teljesen költségmentes.

A szükséges dokumentumok elkészítésével, jogi ellenőrzésével, az ügyvédi ellenjegyzéssel és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lebonyolításával kapcsolatban ügyvédi munkadíj merülhet fel. Ennek összege az adott társasház helyzetétől, a meglévő dokumentációtól és a szükséges jogi közreműködés mértékétől függhet.

Mit érdemes most tenniük a társasházaknak?

A 2026. október 31-i határidő közeledtével elsőként azt érdemes ellenőrizni, hogy a társasház jelenlegi közös képviselője vagy az intézőbizottság elnöke szerepel-e már megfelelően az ingatlan-nyilvántartásban.

Ha a bejegyzés még nem történt meg, célszerű áttekinteni:

• a közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot,
• a közgyűlési jegyzőkönyvet,
• a rendelkezésre álló társasházi dokumentációt,
• az aláírások és személyes adatok megfelelőségét,
• valamint azt, hogy szükséges-e új közgyűlést tartani.

Nem érdemes az ügyintézést az októberi határidő előtti utolsó hetekre hagyni. Ha a meglévő dokumentumok hiányosak vagy nem felelnek meg az ingatlan-nyilvántartási követelményeknek, azok pótlása, illetve egy új közgyűlés összehívása további időt igényelhet.

Összefoglalás

2026. október 31. fontos határidő a társasházak és közös képviselőik számára. Az átmeneti szabály alapján eddig az időpontig a még nyilvántartásba nem vett közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök megfelelő igazolás mellett továbbra is elláthatja a társasház ügyintézését.

A nyilvántartásba vétel ugyanakkor már jelenleg is fontos része a szabályozásnak, és hosszú távon alapvető jelentősége van annak egyértelmű igazolásában, hogy ki jogosult a társasház képviseletére.

Azoknak a társasházaknak, amelyek még nem rendezték a bejegyzést, érdemes mielőbb áttekinteniük a rendelkezésre álló dokumentációt, és szükség esetén ügyvédi segítséggel megkezdeniük az ingatlan-nyilvántartási eljárás előkészítését.

A jelen cikk általános tájékoztatási célt szolgál, és nem minősül egyedi ügyben nyújtott jogi tanácsadásnak.