2025. január 15-től hatályba lépett az új ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény), amely új jogintézményként vezette be, mely a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog nevet kapta. Ez a konstrukció hatékonyabb védelmet biztosít az ingatlant vásárlók számára, különösen abban az esetben, ha az adásvétel során a tulajdonjog fenntartása mellett történik a szerződéskötés.

A vevői jog fogalma és jelentősége

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog egy olyan új bejegyzett jogosultság, amely az adásvételi szerződés alapján a vevőt illeti meg akkor, ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a tulajdonjog csak a vételár teljes kifizetése után kerül bejegyzésre. A vevői jog lehetőséget ad arra, hogy a vevő már a tulajdonszerzés előtt biztosítsa ranghelyét és jogi pozícióját az ingatlan-nyilvántartásban.

A vevői jog joghatásai

A vevői jog bejegyzése erős joghatással jár. A bejegyzést követő időszakra vonatkozóan, a vevői jog fennállásának hatálya alatt felfüggesztésre kerülnek azok a későbbi bejegyzési kérelmek, amelyek az ingatlanra vonatkoznak, például végrehajtási jog vagy jelzálogjog. Ez a felfüggesztő hatás legfeljebb a vevői jog lejártáig tart, és csak akkor érvényesül, ha ezen időszakon belül a vevő benyújtja a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó engedélyt. Amennyiben ez nem történik meg, a felfüggesztő hatás megszűnik, de a vevői jog továbbra is fennmarad.

A vevői jog bejegyzésének időtartama és törlése

A vevői jog bejegyzése történhet határozott vagy határozatlan időre. Határozatlan idő esetén a földhivatal öt év elteltével hivatalból törli azt, ha nem történik tulajdonjog-bejegyzés. A tulajdonjog bejegyzésével a vevői jog automatikusan törlésre kerül.

A rangsorcsere megállapodás szerepe

A rangsorcsere megállapodás lehetőséget ad arra, hogy a vevő és más jogosultak (például jelzálogjogosultak) között előre meghatározásra kerüljön a bejegyzések sorrendje. Ez különösen akkor lehet fontos, ha több jog vár bejegyzésre az adott ingatlanra vonatkozóan, és el kell kerülni a ranghelyek közötti ütközést.

Mit tehet az, akit a vevői jog bejegyzése felfüggeszt?

Amennyiben egy későbbi bejegyzési kérelem – például végrehajtási jog – felfüggesztésre kerül a vevői jog miatt, célszerű vizsgálni a vevői jog bejegyzésének dátumát és érvényességét. Ha a felfüggesztés időszaka már lejárt, lehetőség van az eljárás folytatására. Ellenkező esetben érdemes rangsorcsere megállapodást kötni a vevővel, vagy jogi úton kérni a földhivataltól az elbírálás soron kívüli vizsgálatát.

Összegzés

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog erősíti a vevők jogbiztonságát, különösen halasztott fizetés esetén. A jogintézmény tudatos alkalmazása – ügyvéd közreműködésével – elengedhetetlen a biztonságos adásvételhez. A bejegyzés, ranghely és időzítés pontos kezelése kulcsfontosságú a felek érdekeinek megóvása érdekében.