Az ingatlanközvetítő bevonása jelentősen megkönnyítheti egy lakás, ház vagy más ingatlan értékesítését, a közvetítői szerződés aláírása előtt azonban minden kikötést érdemes alaposan átvizsgálni. Egyes feltételek ugyanis indokolatlanul korlátozhatják a tulajdonos jogait, vagy akkor is díjfizetési kötelezettséget írhatnak elő, amikor a közvetítő tevékenysége nem vezetett eredményre.

Mi az ingatlanközvetítői szerződés?

Az ingatlanközvetítői szerződés alapján a közvetítő arra vállal kötelezettséget, hogy tevékenységével elősegíti a megbízó ingatlanának eladását vagy bérbeadását. Ennek során jellemzően meghirdeti az ingatlant, érdeklődőket kutat fel, megszervezi a megtekintéseket, és kapcsolatot teremt az eladó, illetve a lehetséges vevő között.

A közvetítői tevékenység célja tehát az, hogy a megbízó és egy lehetséges vevő vagy bérlő között létrejöjjön az a kapcsolat, amely végül adásvételi vagy bérleti szerződés megkötéséhez vezethet.

Az ingatlanközvetítői megbízásoknak jellemzően két alapvető formája van:

1. nem kizárólagos megbízás, amely mellett a tulajdonos más közvetítőkkel is szerződhet;
2. kizárólagos megbízás, amelyben a tulajdonos vállalja, hogy ugyanazon ingatlanra más közvetítőnek nem ad megbízást.

Mit jelent a kizárólagos ingatlanközvetítői megbízás?

A kizárólagos megbízás elsősorban azt korlátozza, hogy a tulajdonos az adott ingatlan értékesítésével egyidejűleg több ingatlanközvetítőt bízzon meg. A megbízó ilyen esetben rendszerint vállalja, hogy a szerződés időtartama alatt más közvetítő szolgáltatását nem veszi igénybe.

A kizárólagosság azonban önmagában nem jelentheti azt, hogy a tulajdonos saját maga sem kereshet vevőt az ingatlanára. A bírósági gyakorlat több alkalommal is kifogásolta azokat a szerződéses rendelkezéseket, amelyek a tulajdonost saját ingatlana önálló értékesítésétől is elzárták.

Indokolatlan hátrányt okozhat például az a kikötés, amely szerint a tulajdonos akkor is teljes közvetítői díjat köteles fizetni, ha a vevőt saját maga találta meg, és az adásvételhez az ingatlanközvetítő tevékenysége ténylegesen nem járult hozzá.

Mikor tisztességtelen egy szerződési feltétel?

A Polgári Törvénykönyv alapján tisztességtelen lehet az az általános szerződési feltétel, amely a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megsértésével, egyoldalúan és indokolatlanul a feltételt alkalmazó vállalkozással szerződő fél hátrányára állapítja meg a felek jogait és kötelezettségeit.

A tisztességtelenség megítélésekor nem elegendő egyetlen mondatot kiragadni a szerződésből. Vizsgálni kell többek között:

• a szerződés teljes tartalmát;
• a felek helyzetét és egymáshoz viszonyított alkupozícióját;
• a szerződéskötés körülményeit;
• a szolgáltatás célját és jellegét;
• a vitatott kikötés kapcsolatát a szerződés többi rendelkezésével;
• azt, hogy a feltételt valóban egyedileg megtárgyalták-e.

Önmagában attól még nem feltétlenül válik egy kikötés általános szerződési feltétellé, hogy nyomtatott szerződésmintában vagy előre elkészített blankettán szerepel. Lényeges kérdés azonban, hogy a megbízónak volt-e tényleges lehetősége a feltétel tartalmának megismerésére, megtárgyalására és módosítására.

Gyakori tisztességtelen kikötések ingatlanközvetítői szerződésekben

Az ingatlanközvetítői szerződésekben számos olyan rendelkezés fordulhat elő, amelynek tisztességessége vitatható. Mindig az adott szerződés teljes tartalma és a konkrét körülmények alapján dönthető el, hogy egy kikötés érvényes-e.

1. Jutalék közvetítői közreműködés nélkül

Tisztességtelen lehet az a feltétel, amely alapján az ingatlanközvetítőt akkor is megilleti a teljes jutalék, ha az ingatlant nem az általa közvetített személy vásárolja vagy bérli meg.

A díjfizetési kötelezettség szempontjából alapvető jelentőségű lehet, hogy fennáll-e megfelelő kapcsolat a közvetítő tevékenysége és a létrejött ügylet között.

2. A tulajdonos saját értékesítési jogának kizárása

Kizárólagos megbízás esetén is aggályos lehet a tulajdonos teljes elzárása attól, hogy saját maga értékesítse az ingatlanát. A kizárólagosság elsősorban más közvetítők megbízását korlátozhatja, de nem feltétlenül vonhatja el a tulajdonos saját rendelkezési jogát.

3. Díjfizetés egy másik ingatlan adásvétele miatt

Tisztességtelen lehet az a kikötés, amely a megbízót akkor is díjfizetésre kötelezi, ha a közvetítő által bemutatott személlyel végül nem a megbízás tárgyát képező ingatlanra, hanem egy másik ingatlanra köt szerződést.

Ilyen esetben ugyanis hiányozhat a közvetítő megbízás szerinti tevékenysége és a később létrejött ügylet közötti közvetlen ok-okozati kapcsolat.

4. Az ajánlati biztosíték egy részének megtartása

A fogyasztó számára indokolatlan hátrányt okozhat, ha az ingatlanközvetítő eredménytelen közvetítés esetén is megtarthatja az ajánlati biztosíték meghatározott részét.

Különösen aggályos lehet az olyan rendelkezés, amelynek alapján a közvetítő sikeres adásvétel nélkül is automatikusan díjhoz vagy más pénzügyi előnyhöz jut.

5. Jutalék pusztán a hirdetésért vagy érdeklődők bemutatásáért

Amennyiben a szerződés alapján a közvetítő díja sikerdíj, a jutalék rendszerint az eredményes közvetítéshez kapcsolódik. Önmagában az ingatlan meghirdetése, az érdeklődők tájékoztatása vagy a megtekintések megszervezése még nem feltétlenül alapozza meg a teljes sikerdíj követelését.

Ha az adásvételi vagy bérleti szerződés nem jön létre, a közvetítő csak akkor követelhet külön marketing- vagy hirdetési díjat, ha erről a felek érvényesen és egyértelműen megállapodtak.

6. Díjfizetés el nem fogadott vételi ajánlat esetén

A tulajdonos főszabály szerint maga döntheti el, hogy egy vételi ajánlatot elfogad-e. Tisztességtelen lehet az a feltétel, amely automatikusan teljes jutalék megfizetésére kötelezi pusztán azért, mert a közvetítő ajánlatot hozott, noha annak feltételei a tulajdonos számára nem elfogadhatók.

Más lehet ugyanakkor a megítélés, ha a közvetítő a szerződésben előre pontosan meghatározott feltételeknek megfelelő, például a kikötött minimális vételárat elérő ajánlatot közvetít, a megbízó pedig ennek ellenére indokolatlanul megtagadja a szerződéskötést. Ilyenkor a szerződés konkrét rendelkezései döntő jelentőségűek.

7. A bánatpénz vagy foglaló megosztása a közvetítővel

Vitatható az a kikötés is, amely a vevő visszalépése vagy az adásvétel meghiúsulása esetén az eladónak járó bánatpénzből, foglalóból vagy más biztosítékból automatikusan részesedést biztosít a közvetítő számára.

Az ilyen összeg elsődlegesen az adásvétel meghiúsulásából eredő eladói veszteség mérséklését szolgálhatja. Ezért a közvetítő részesedése különösen akkor lehet indokolatlan, ha saját oldalán nem merült fel az eladóéhoz hasonló kár vagy veszteség.

8. Egyoldalú felmondási lehetőség

Jogellenes vagy tisztességtelen lehet az olyan szabályozás, amely szerint az ingatlanközvetítő bármikor megszüntetheti a szerződést, miközben a megbízót ugyanez a jog nem illeti meg.

A felmondás szabályai nem alakíthatók úgy, hogy azok indokolatlanul és egyoldalúan kizárólag a vállalkozás érdekeit szolgálják.

9. Aránytalan kötbér és többszörös fizetési kötelezettség

A fogyasztó szerződésszegéséhez képest túlzott mértékű szankciót jelenthet, ha egyszerre kell megfizetnie a teljes közvetítői díjat és jelentős összegű kötbért is.

A fizetési kötelezettségnek arányban kell állnia a szerződésszegés súlyával, valamint a közvetítőt ténylegesen ért hátránnyal.

10. Eredménytől független átalánydíj

A fogyasztóra nézve hátrányos lehet az a feltétel, amely nem a közvetítő által ténylegesen elvégzett szolgáltatáshoz, hanem automatikusan a teljes megbízási díjhoz igazított átalányösszeget ír elő.

Az ilyen kikötés eredménytelen közvetítés esetén is a teljes sikerdíjhoz hasonló fizetési terhet róhat a megbízóra.

11. Árfolyamkülönbségből eredő többletfizetés

Tisztességtelen lehet az a kikötés is, amely eltérő devizanemű számla és ajánlati biztosíték esetén úgy alkalmaz árfolyamot, hogy abból tényleges többletszolgáltatás nélkül további fizetési kötelezettség keletkezik a fogyasztó számára.

Mikor jár jutalék az ingatlanközvetítőnek?

A jutalékra való jogosultságot elsősorban a felek szerződésének tartalma határozza meg. Gyakori, hogy a közvetítő díja sikerdíjként kerül meghatározásra, vagyis a díj akkor válik esedékessé, ha a közvetítő tevékenysége eredményeként létrejön az adásvételi vagy bérleti szerződés.

A jutalék követeléséhez rendszerint azt is vizsgálni kell, hogy az ingatlan vevője valóban a közvetítő tevékenysége révén került-e kapcsolatba az eladóval.

Nem feltétlenül mentesül ugyanakkor a tulajdonos a jutalék megfizetése alól pusztán azért, mert a közvetített vevővel végül a korábban meghatározott irányárnál alacsonyabb vételárban állapodott meg. Az irányár és a végleges vételár közötti különbség gyakran az eladó és a vevő közötti alkufolyamat eredménye.

Más lehet a helyzet, ha bizonyítható, hogy a közvetítő felróható szerződésszegése miatt csökkent az elérhető vételár, például a megbízó egyértelmű utasításával ellentétesen járt el.

Korlátozható-e az ingatlanközvetítői szerződés felmondása?

A tartós közvetítői jogviszonyokra vonatkozó külön szabályok kivételével a megbízót általában megilleti a szerződés felmondásának joga. Ez nemcsak a fogyasztónak minősülő természetes személyek, hanem adott esetben más megbízók szempontjából is jelentős lehet.

A felmondási jogot teljesen kizáró vagy indokolatlanul korlátozó rendelkezés jogszabályba ütközhet. Szintén aggályos lehet az olyan kikötés, amely a szerződés megszűnése után is hosszú időre elvonja vagy túlzottan korlátozza a tulajdonos ingatlannal kapcsolatos rendelkezési jogát.

Önmagában azonban nem feltétlenül jogellenes, ha a szerződés bizonyos ideig a megszűnése után is díjfizetést ír elő arra az esetre, ha a tulajdonos olyan vevővel köt szerződést, akit korábban igazolhatóan az ingatlanközvetítő mutatott be. Az ilyen kikötés tisztességessége az időtartamától, megfogalmazásától és a közvetítő tényleges közreműködésétől is függ.

Mit mutat a bírósági gyakorlat?

A bírósági döntések alapján az ingatlanközvetítői szerződések megítélésekor nemcsak a kikötések szövege, hanem a szerződéskötés tényleges körülményei is meghatározók.

A kizárólagos megbízás nem vonhatja el teljesen a tulajdonos rendelkezési jogát

A bírósági gyakorlat több ügyben is arra az álláspontra helyezkedett, hogy a kizárólagos megbízás nem zárhatja ki automatikusan a fogyasztó saját értékesítési lehetőségét. Az ilyen korlátozás szükségtelen és indokolatlan hátrányt okozhat a tulajdonosnak.

A blankettaszerződés nem minden esetben jelent automatikusan általános szerződési feltételt

A Győri Ítélőtábla egyik, a forráscikkben ismertetett döntése szerint egy szerződésmintában szereplő feltétel nem pusztán attól válik általános szerződési feltétellé, hogy előre nyomtatott formában került a szerződésbe.

Jelentősége lehet annak is, hogy a másik félnek volt-e valós lehetősége a kikötés tartalmának érdemi megfontolására, valamint szükség esetén annak módosítására vagy elhagyására.

Eredménytelen közvetítés esetén nem indokolt automatikusan teljes díjat követelni

A Kúria által vizsgált ügyekben több olyan feltételt is tisztességtelennek minősítettek, amely lehetővé tette, hogy az ingatlanközvetítő eredménytelen közvetítői tevékenység esetén is díjigényt érvényesítsen.

Szintén kifogásolhatók azok a rendelkezések, amelyek a szerződés megszűnését követően aránytalanul korlátozzák az ingatlan tulajdonosának rendelkezési jogát, vagy olyan ajánlatra hivatkozva alapoznak meg fizetési kötelezettséget, amelyről a fogyasztó ténylegesen nem is értesült.

Alacsonyabb vételár mellett is járhat a közvetítői díj

Egy másik, a forrásban bemutatott ügyben az ingatlanközvetítő által bemutatott vevő végül az eredeti irányárnál alacsonyabb összegért vásárolta meg az ingatlant.

A bíróság szerint a közvetítői díj ettől még járhatott, mivel az adásvétel a közvetítő által bemutatott személlyel jött létre, és nem bizonyosodott be, hogy a vételár csökkenését a közvetítő felróható szerződésszegése okozta.

A tisztességtelen kikötés jogkövetkezményei

Az általános szerződési feltételként a szerződés részévé váló tisztességtelen kikötéssel szemben a sérelmet szenvedett fél jogi úton felléphet.

A tisztességtelenség rendszerint nem a teljes szerződés, hanem csak az érintett rendelkezés érvénytelenségét eredményezi. Ilyenkor a szerződés többi része – amennyiben a vitatott kikötés nélkül is teljesíthető – továbbra is fennmaradhat.

Ha a bíróság megállapítja, hogy valamely általános szerződési feltétel tisztességtelen és érvénytelen, azt úgy kell kezelni, mintha az nem vált volna a szerződés részévé. Ennek következtében a közvetítő az érvénytelen feltételre alapított követelését nem érvényesítheti.

Bizonyos esetekben az érvénytelen szerződésben jóhiszeműen bízó személy kártérítési igényt is érvényesíthet. Ennek feltételeit azonban mindig az adott ügy valamennyi körülménye alapján kell megítélni.

Mit tehet az ingatlantulajdonos?

Az ingatlanközvetítői szerződés aláírása előtt különösen az alábbi rendelkezéseket célszerű ellenőrizni:

• milyen feltételekkel jár jutalék a közvetítőnek;
• kell-e díjat fizetni akkor is, ha a tulajdonos saját maga talál vevőt;
• mit jelent pontosan a kizárólagosság;
• mennyi ideig tart a szerződés;
• hogyan és milyen határidővel mondható fel;
• milyen kötbért vagy átalánydíjat ír elő;
• milyen esetben tartható meg az ajánlati biztosíték;
• a megszűnés után meddig követelhet jutalékot a közvetítő;
• van-e lehetőség a szerződés egyes pontjainak módosítására.

Nem célszerű abból kiindulni, hogy egy előre elkészített szerződés minden pontja kötelezően elfogadandó. A megbízó kérheti a számára hátrányos, bizonytalan vagy aránytalan rendelkezések módosítását.

Ha pedig az ingatlanközvetítő már fizetési felszólítást küldött, kötbért vagy jutalékot követel, a teljesítés előtt érdemes megvizsgáltatni, hogy a követelés alapjául szolgáló szerződési feltétel érvényes és tisztességes-e.

Összefoglalás

Az ingatlanközvetítői szerződés jelentős pénzügyi kötelezettségeket keletkeztethet, ezért annak tartalmát nem szabad puszta formalitásként kezelni. Különösen a kizárólagosságra, a jutalékra, a felmondásra, a kötbérre és a szerződés megszűnését követő díjfizetésre vonatkozó szabályokat kell körültekintően átolvasni.

Tisztességtelen lehet minden olyan előre meghatározott kikötés, amely megfelelő indok nélkül, egyoldalúan az ingatlanközvetítő javára bontja meg a felek közötti egyensúlyt. A tisztességtelenség azonban mindig az adott szerződés teljes tartalma és a szerződéskötés körülményei alapján ítélhető meg.

Amennyiben egy ingatlanközvetítői szerződés valamely rendelkezése vitatható, vagy a közvetítő olyan jutalékot, kötbért vagy más díjat követel, amelynek jogalapja nem egyértelmű, indokolt lehet ügyvéd segítségét kérni.

A cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsadásnak. Az egyes szerződéses kikötések jogi megítélése a konkrét szerződés és az ügy valamennyi körülményének vizsgálatát igényli.