2025 júniusában lépett hatályba a „helyi önazonosság védelméről szóló törvény”, amely alapjaiban változtatja meg a települések önrendelkezési lehetőségeit az ingatlanszerzés és betelepülés korlátozásával kapcsolatban. A törvény célja a helyi közösségek identitásának, hagyományainak és társadalmi rendjének védelme, ugyanakkor komoly kérdéseket vet fel a tulajdonszerzési jogok és a szabad mozgás szabadsága tekintetében is.

Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk, mit jelent a helyi önazonosság védelme, milyen új eszközöket kapnak az önkormányzatok, és kikre vonatkozik a törvény.

Mi a törvény célja?

A 2025. évi XLVIII. törvény elsődleges célja, hogy lehetőséget adjon a településeknek saját társadalmi és kulturális karakterük megőrzésére – különösen olyan helyeken, ahol az utóbbi években jelentős lakosságszám-növekedés tapasztalható, például Budapest agglomerációjában vagy népszerű falusi térségekben. A szabályozás célja tehát a túlzott mértékű beköltözések és ellenőrizetlen ingatlanvásárlások korlátozása, amelyek veszélyeztethetik a helyi értékeket és szokásokat.

Mikor alkalmazhatja egy önkormányzat az új szabályokat?

Egy önkormányzat csak akkor élhet a törvény adta jogvédelmi eszközökkel, ha:

• rendeletben meghatározta a kívánt lakosságszámot,

• a valós lakosságszám eléri vagy meghaladja ezt a szintet,

• a megállapított szám nem alacsonyabb, mint a KSH által közzétett 2025-ös hivatalos népességadat.

Tehát például egy olyan település, ahol a lakosság nem nőtt 2024 és 2025 között, nem hozhat ilyen korlátozó rendeletet. Jelenleg 1264 olyan magyarországi település van, ahol a lakosság növekedett – ezek a törvény potenciális érintettjei.

Fontos: a szabályozás csak azokra az ingatlanszerzésekre vonatkozik, amelyek az önkormányzati rendelet hatálybalépését követően kerülnek bejegyzésre a földhivatalnál.

Ki számít „betelepülőnek”?

A törvény értelmében betelepülőnek minősül az a természetes személy, aki:

• nem rendelkezik a településen sem lakóhellyel, sem ingatlantulajdonnal,

• de a településen kíván lakcímet létesíteni vagy ingatlant vásárolni.

Nem számít betelepülőnek:

• aki ott született, vagy korábban legalább 1 évig életvitelszerűen élt ott,

• aki a településen élő közeli hozzátartozóhoz költözik,

• aki állami döntés (pl. közérdekű áthelyezés) alapján költözik a településre,

• aki elemi csapás (pl. árvíz, földrengés) miatt válik otthontalanná,

• vagy aki CSOK-ot vesz igénybe a tulajdonszerzéshez.

Milyen jogi eszközökkel védekezhet a helyi önkormányzat?

A törvény többfajta eszközt is biztosít az önkormányzatok számára, hogy befolyásolják a betelepüléseket:

1. Elővásárlási jog

Az önkormányzat elsőként jogosult ingatlant vásárolni, de ezt kiterjesztheti a szomszédos ingatlan tulajdonosaira vagy akár a teljes település lakóira.

2. Lakcím létesítésének korlátozása vagy feltételhez kötése

A rendeletben az önkormányzat előírhatja, hogy:

• nem lehet új lakcímet létesíteni, vagy

• csak akkor, ha az érintett teljesít valamilyen feltételt, például:

  • részt vesz helyi közösségi tevékenységben,

  • elfogadja a település közösségi normáit,

  • közérdekű kötelezettségvállalást tesz.

   

3. Adóztatás mint korlátozó eszköz

Az önkormányzat helyi adók kivetésével is szabályozhatja a betelepülés feltételeit. Ez különösen az újonnan érkezőkre kiszabott ingatlanadó vagy más illeték formájában valósulhat meg.

Társadalmi és jogi vita – korlátozás vagy védelem?

Bár a törvény célja deklaráltan a közösségi értékek megőrzése, kritikus hangok szerint ez a szabályozás a tulajdonszerzés jogának alkotmányos korlátozását jelenti. Különösen kérdéses, hogy miként egyeztethető össze az Európai Unió alapelveivel, például a szabad mozgás és letelepedés jogával.

Mi várható a gyakorlatban?

Bár a törvény egyelőre lehetőséget, és nem kötelezettséget ad az önkormányzatoknak, várhatóan több, nagyobb népességnövekedést elszenvedő település élni fog a lehetőséggel. Ez jelentős változásokat hozhat az ingatlanpiacra is – főként ott, ahol eddig szabadon lehetett vásárolni, akár befektetési céllal is.

Összefoglalás: új korszak kezdődhet a helyi közösségek önrendelkezésében

A 2025. évi XLVIII. törvény új szintre emeli a helyi közösségek védelmét. Noha a törvény célja érthető – megőrizni a települések karakterét és elkerülni a túlterhelést –, a gyakorlati alkalmazás komoly kihívásokat és vitákat hozhat magával. Az elkövetkező hónapokban kiderül, hogy mely önkormányzatok élnek a lehetőséggel, és hogy a lakosság miként fogadja majd a változásokat.