2025. január 15. napján számos halasztást követően hatályba lép az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.), vagyis az új ingatlan-nyilvántartási törvény. Ezen naptól az eddigiekben ismert ingatlan ügyek gyökeres fordulatot vesznek a modernizáció jegyében, mely azonban mind az ügyvédség, mind a közigazgatási szervezetrendszer részére számos kihívást tartogat. Jelen cikkemben részletesen ismertetem, hogy mik a legfontosabb változások a korábbi ingatlan-nyilvántartási törvényhez képest, illetve, hogy a jövőben hogyan is fog kinézni egy ingatlan-nyilvántartási eljárás.

Mi is az az E-ING?

2025. január 15. napjától az ingatlan-nyilvántartási eljárás teljes mértékben elektronikusan és egységes rendszerben fog működni E-ING néven. Az E-ING-gel egy adatfeldolgozásra, adatkeresésre alkalmas intelligens adatbázis jön létre, amely összekapcsolja az elektronikus nyilvántartásokat, biztosítja az adatok naprakészségét és a bejegyzések időszerűségét. Ez az online rendszer hatalmas előrelépést jelent a 21. századi ügyvitel felé, mely célja, hogy minél szélesebb körben biztosítsa az ingatlan-nyilvántartási eljárások elektronikus úton történő lefolytatását.

Az új eljárás legfőbb szabályai

A teljes mértékben elektronizált folyamatok és adatbázis révén lehetővé válik az új Inytv-ben megjelölt ügytípusokban az Ákr. szerinti 24 órán belül (gyakorlatban: azonnali, munkaidőben) történő döntéshozatal. Az automatikus döntéshozatal során az okirati elv érvényesül (szerződésen alapuló okirat keletkezteti a jogot), és kizárólag helyt adó döntés hozható.

Ha a kérelem benyújtása olyan időpontra esik, amelyben az ingatlanügyi hatóságnál a munka szünetel, az automatikus döntéshozatali eljárás ügyintézési határidejének kezdő időpontja a kérelem benyújtását követő első munkanapjára esik. Amennyiben a beadványt a rangsorban előrébb álló beadvány megelőzi, az ügyintézési határidő a rangsorban előrébb álló beadvány elintézését követő munkanapon kezdődik.

Ha a hatósági szoftver úgy ítéli meg, hogy a kérelemről automatikus eljárásban nem lehet dönteni, a kérelem elbírálását teljes eljárásra utalja, továbbá az automatikus döntéshozatalt követően 5 napon belül az ügyfél is kérheti a kérelem teljes eljárásban történő elbírálását. A teljes eljárásban hozott döntés hatálya az automatikus döntéshozatali vagy a sommás eljárásban hozott döntésen alapuló további bejegyzésekre is kiterjed.

A teljes eljárásban hozott érdemi döntésében az ingatlanügyi hatóság az automatikus döntéshozatali vagy sommás eljárásban hozott döntést módosítja, vagy a bejegyzés változatlanul hagyása mellett a korábbi döntését hatályában fenntartja.

Az ingatlanügyi hatóság a teljes eljárásban történő elbírálásban hozott módosító döntésben foglaltakat az automatikus döntéshozatali vagy a sommás eljárásban hozott döntés ranghelyén jegyzi be.

Mik az új eljárás megfelelőségének garanciái?

A hatósági rendszer automatikusan fogja vizsgálni az eljárási jogosultságot, az elektronikus meghatalmazást és a szerződő felek adatait. Fontos garanciális elem, hogy az eljárás megindításáról az ingatlan tulajdoni lapján szereplő valamennyi személy automatikus értesítést fog kapni. Szintén garanciális elem, hogy bármelyik fél kérheti a teljes eljárás lefolytatását az automatikus döntéshozatalt követő öt napon belül. 

Az eljárásra vonatkozó ügyleti és ügyvédi meghatalmazások

Az ingatlanok tulajdonváltozását érintő eljárások továbbra is ügyvédi ellenjegyzéshez kötött jogi aktusok maradnak, azonban a meghatalmazások alkalmazási módja jelentősen átalakul. Az ügyvédi meghatalmazást a meghatalmazónak elektronikus aláírásával kell ellátnia, vagy pedig amennyiben ilyennel nem rendelkezik, úgy a Kormányablakban hitelesíttetheti ezt a meghatalmazást. Csupán ezt követően kezdheti meg az ügyvéd az E-ING rendszer keretén belüli ügyintézést. Az új Inytv. hatálybalépését követően az ügyleti meghatalmazásokat az E-ING rendszerben, elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni. Az ügyleti meghatalmazást továbbra is csak a meghatalmazást adó félnek kell hitelesítenie, de neki személyesen meg kell jelenni az eljáró ügyvéd/közjegyző előtt és e-személyazonosító igazolvánnyal, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással (AVDH) hitelesíteni kell tudni az E-ING rendszerben megfelelően kitöltött űrlapot.

Az ügyvédi meghatalmazást minden közvetlenül érintett félnek (tehát például a vevőnek, eladónak, haszonélvezőnek is) a jogi képviseletet ellátó ügyvéd előtt személyes jelenléttel, és a fentiek szerint kell hitelesítenie. A hitelesítési kötelezettség tehát nem csak az ügyvédre, hanem minden érintett ügyfélre is vonatkozik. A feleknek meg kell jelenniük az eljáró ügyvéd előtt és e-Személyivel, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesíteni szükséges az E-ING-ben ebből a célból létrehozott űrlapot.

Az ügyvédi meghatalmazást az utolsó hitelesítéstől (aláírástól) számított 90 napon belül lehet felhasználni. Kivétel ez alól a tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel, mert az ilyen ügyben adott ügyvédi meghatalmazás a felek által meghatározott ideig, határozatlan időre alapított vevői jog esetén legfeljebb öt évig hatályos.

Az újonnan alkalmazandó elektronikus űrlapok

Az új Inytv. végrehajtási rendelete szerint a jogok/tények bejegyzéséhez szükséges bejegyzési engedélyt egy erre rendszeresített elektronikus űrlapon kell létrehozni és azt minősített elektronikus aláírással kell ellátni vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással (AVDH) kell hitelesíteni, az eljáró ügyvéd előtti személyes jelenléttel. 

Az E-Ing rendszerben kötelező lesz az ingatlanügyi hatóság által biztosított elektronikus űrlapok alkalmazása. Az eljárás megindításakor a meghatalmazás, a nyilatkozatok és a kérelem űrlap elemei egyezőségének automatikus informatikai ellenőrzésére kerül sor, amelynek során minden közvetlenül érintett fél elektronikus azonosítása, jogi képviselő jogosultsága, azonosítása, ügylet tárgya (milyen jog/tény bejegyzése, törlése) és ingatlan azonosító adatainak ellenőrzése megtörténik.

Kritikát vet fel, hogy bár az ügyvédeknek 2025. január 15. napjától ezen űrlapokon dolgozva kell majd a bejegyzési engedélyeket átvezetni, mely vonatkozásában az Ügyvédi Kamara képzéseket szervezett, azonban ezen űrlapokról csupán pár képernyőfotót láthattunk, a rendszert kipróbálni nem lehetett, az csupán „élesben” kerül tesztelésre.

A személyes megjelenési kötelezettségre tekintettel megszűnik az ingatlanügyletekkel kapcsolatosan eddig alkalmazott ún. távellenjegyzés lehetősége is. 

A fent hivatkozott jogszabályi előírások alapján tehát ahhoz, hogy az érintett felek az E-ING rendszerben eljárhassanak (jognyilatkozatot tehessenek), rendelkezniük kell fokozott biztonságú elektronikus aláírással. Mit is jelentenek ezek?

• AVDH- Azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés – csak magánszemélyek részére

Ennek alkalmazásához ügyfélkapu hozzáférésre van szükség. Amennyiben ügyfélkapuval az adott ügyfél nem rendelkezik, azt bármelyik Kormányablakban, vagy akár online, videó azonosítással történő regisztráció útján is igényelheti;

• Minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás:
• e-személyi – csak magánszemélyek részére: az e-személyihez elektronikus aláírási tanúsítványokkal minősített elektronikus aláírás hozható létre. Ha az elektronikus aláírás lehetőségét még nem igényeltük személyi igazolványunkhoz, azt Kormányablakban vagy okmányirodában utólag is megtehetjük;
• minősített szolgáltatók – gazdasági társaságoknak is: a jelenleg nyilvántartott, minősített bizalmi szolgáltatás nyújtására elektronikus aláírás tekintetében jogosult szolgáltatók: a Microsec Zrt., a Netlock Zrt. és a NISZ Zrt. A gazdasági társaság tehát valamelyik szolgáltatóval együttműködve tud elektronikus aláírást létrehozni. Amennyiben erre kizárólag egyetlen ingatlanügylet miatt lenne szükség, lehetőség van költséghatékony, rövid távú megoldást is választani.

Továbbra is lehetőség lesz arra, hogy amennyiben az ügyfél nem rendelkezik sem ügyfélkapuval, sem e-személyivel, úgy az E-ING rendszerben létrehozott hitelesítendő meghatalmazást/okiratot bármelyik kormányablakban is hitelesítheti, szintén kötelező személyes jelenlét mellett.

Megszűnik az eddig ismert tulajdonjog-fenntartás

Az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetését követően megszűnik a tulajdonjog bejegyzés függőben tartása és a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyezhetősége. Helyette bevezetésre kerül az ún. tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, amely jog az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára bejegyzésre kerül. A kérelem széljegyzésétől számított hat hónap elteltét követően a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyezhető határozott, vagy határozatlan időre, ez utóbbi esetben a földhivatal 5 év után törli azt az ingatlan-nyilvántartásból. A tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog szerinti bejegyzés ranghelyén kell bejegyezni.

Az eljáró ügyvédek kötelezettségei

Az E-ING-ben a kérelemre induló bejegyzési eljárásban a jogi képviselet továbbra is kötelező, azonban eljárásra csak az arra jogosult, nyilvántartásba vett ügyvéd lesz jogosult. A nyilvántartásba vételhez el kellett végezni az E-ING továbbképzést, melyet követően sikeres vizsgát kellett letenni, illetve kiegészítő felelősségbiztosítást kellett kötni.

Személy szerint ezen feltételeket teljesítettem, mely alapján 2025. január 15. napját követően is tisztelettel várom az ingatlanügyekben hozzám forduló ügyfeleimet.