Szinte valamennyien tapasztalhattuk már azon negatív jelenséget, amikor a szomszédunk kellemetlen hang, vagy szaghatással, esetlen a kilátásunk eltakarásával zavarja meg pihenésünket, akadályoz a háztáji munka elvégzésében. Szélsőséges esetben ezen negatív hatások az ingatlanunk értékére is hatással lehetnek, mely esetben a jogos gazdasági érdekünk is sérülhet a bosszantó hatásokon túl. Jelen cikkemben rövid összefoglalót nyújtok a szomszédjogok lehetséges alkalmazásáról, illetve a releváns bírói gyakorlatról.

Mik is azok a szomszédjogok?

Az ún. általános szomszédjogi szabályt, a dolog használatának általános magánjogi korlátját a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:23. §-a a következőképpen fogalmazza meg: 

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. 

Ez a szomszédjog generálklauzulája, vagyis általános törvényi előírása, melyen kívül a Ptk. az alábbi szomszédjogokat nevesíti:

A tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék.

Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni.

A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.

A földtámasz és a szomszéd telek igénybevételén kívül a Ptk. csupán 5 szomszédjogot nevesít, mely nyitott törvény tényállás, vagyis nem véges az egyes szomszédjogok köre. Ezen nevesített szomszédjogok a gyümölcsök felszedésének joga, az átnyúló ágak és gyökerek rendezése, az állatok befogása és a kerítéshez való jogok.

Fontos továbbá, hogy az idézett előírás nem csak a tulajdonosra, hanem a birtokosra is irányadó

Azonban nem lehet csupán a jogszabály szövegéből kiindulni e témakör alaposabb vizsgálata során, mivel az idézett generálklauzula egy ún. nyitott törvényi tényállás. Következésképpen górcső alá kell venni a vonatkozó ítélkezési gyakorlat által kialakított szabályokat is.

Az irányadó bírói gyakorlat

Először is a szükségtelen zavarás fogalmát szükséges tisztázni. Ahogyan az elnevezésből is következik, nem minden zavarás jogellenes, csupán a szükségesnél nagyobb mértékű. Nyilvánvalóan sok minden zavarhatja a szomszédot, a kerti partitól kezdve a gyermek zongorázásáig. A szubjektív tényezők e kérdés kapcsán elkerülhetetlenek. A valóban nagy problémát okozó esetek azonban általában az építkezéssel, a zajokkal, a kellemetlen szagokkal, valamint az állatok tartásával kapcsolatosak. Szükségtelen mértékű zavarásról beszélhetünk a bírói gyakorlat alapján, ha az a szokásos mértéket meghaladja, ha a szomszéd érdekeit teljes mértékben figyelmen kívül hagyja a zavaró tevékenységet kifejtő. A Ptk. azt követeli meg ugyanis, hogy a lehetőségekhez képest legkisebb mértékű érdeksérelmet okozza a használó

Ez például a szomszédos ingatlanon építkezővel szemben nem azt a követelményt támasztja, hogy saját tulajdonosi érdekeinek sérelmével, a szomszéd érdekeinek előtérbe helyezésével építkezzen, hanem azt, hogy a beépítés megtervezésével olyan építési módot válasszon, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz. Kimondta egy közzétett eseti döntés azt is, hogy a szükségtelen zavarás megvalósítható a szűkebb lakókörnyezethez igazodó építési módtól eltérő műszaki, építési megoldással akkor is, ha az építésre a tulajdonosnak az építési szabályok szerint lehetősége volt. A tulajdonos jogosítványai korlátlanul nem érvényesülhetnek, ezért nem tehető olyan megállapítás, hogy az építő tulajdonosi jogainak gyakorlása körébe eső építkezéssel együtt járó helyzet megteremtése nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe. [BH 2011.10.279.]

Egy másik esetben a Kúria rögzítette, hogy az üdülő- és lakóingatlanok közvetlen közelében épített fémszerkezetű mobil-átjátszótorony több szempontból és jelentős mértékben zavarja a szomszédos ingatlanok használóit, amely zavarás az ésszerű tűrési határokon kívül esik. [13/2014. számú polgári elvi döntés]

Fontos megemlíteni, az a tény, hogy valaki építési engedélyt kapott, s maradéktalanul betartotta az abban foglaltakat, továbbá például a környezetvédelmi előírásokat, nem zárja ki, hogy a bíróság megállapítsa a szomszédjogi zavarást.

Említést érdemel az is, hogy a később építtető felelősségének elve szerint, akkor is felelős a később építtető a szükségtelen zavarásért, ha építési engedély birtokában, az építési szabályokban foglaltak betartása mellett építkezik, mert ilyenkor a már meglévő épület adottságaihoz kell igazodnia. [BH 1998.272.]

A birtokvédelmi eljárás, mint a zavarás jogi megoldása

A zavaró hatások észlelésétől 1 éves időintervallumban áll rendelkezésre a jegyzőtől kérni a birtokvédelmi eljárást. A jegyző hatáskörébe tartozik az ügy kivizsgálása, amely minden esetben kérelemre indul. A kérelem erre rendszeresített formanyomtatványon vagy ügyvéd által írt beadvány formában nyújtható be, az illeték megfizetése ellenében.

A jegyző köteles 15 napon belül megindítani az eljárást és ha a kivizsgálás során kérelemben foglaltakat megalapozottnak találja az alapján elrendeli az eredeti állapot helyreállítását valamint eltiltja a birtoksértőt a magatartása további folytatásától. A jegyző határozata ellen közigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs. Az a fél, aki a jegyző birtokvédelem kérdésében hozott határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól a másik féllel szemben indított perben kérheti a határozat megváltoztatását.

Mi van akkor ha több mint 1 éve zavarnak szükségtelenül, csak eddig még türelmes voltam? Ilyenkor sajnos nincs lehetőségünk a jegyzőtől birtokvédelmet kérni, ilyenkor minden esetben csak polgári peres úton vethetünk ennek véget.

Amennyiben az egyes szomszédjogokkal, birtokvédelmi eljárással, illetve egyéb polgári jogi kérdéssel kapcsolatos kérdése merült fel keressen bizalommal!